新房策後遺症蔓延 二手交投年底冰封
Source:Sing tao daily
| (星島日報報道)本港樓價於第3季登頂，此後逐步回落，當中政府於6月底推出的新房策，可算是影響樓價走勢的重要因素，加上中美貿易戰持續升溫及市場憂慮環球經濟前景不明朗，二手市場觀望氣氛籠罩，二手市場表現呈價量齊跌，同時，亦促使屋苑估價拾級而下，由8月至今，大部分大型屋苑估價已錄得跌幅，尤以年底跌幅最為顯著。 政府於6月底推出新房策，影響正擴散，不單一手市況轉沉靜，連帶二手亦受波及，再加上中美貿易戰爆發、股市波動等利淡因素夾擊，促使屋苑估價拾級而下，由8月至今，部分大型屋苑估價，已錄得約6.3%至19.1%的跌幅。 根據多家大型銀行最新估價情況，各大屋苑由8月起，已陸續出現估價下調的情況，以鰂魚涌太古城為例，普遍已錄逾10%的估價跌幅，以漢宮閣15樓B室為例，面積589方呎，於8月時估價約1350萬、10月時估價則下跌至1236萬，而最新估價為1127萬，累積跌幅約16.5%。 作為九龍區藍籌屋苑的荔枝角美孚新邨，百老滙街1號3樓B室，面積832方呎，8月時估價為1162萬，10月估價約1122萬，目前已下跌至1039萬，纍纍下滑10.6%。另外，馬鞍山新港城D座15樓2室，面積332方呎，8月估價577萬，10月則下跌至542萬，目前最新估價為488萬，累跌達15.4%。 對於屋苑跌價級級跌，中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，估價下調，主要為反映樓價下滑，而政府於6月底出招，確實對二手物業估價帶來影響，再加上其後出現中美貿易戰，進一步影響估價表現，使上半年表現不俗的樓市，於下半年出現斗逆轉，同時間，樓價於今年7月起開始回落，令估價由8月起，亦出現拾級而下。 雖然目前樓價已見回落，但相信要由高位下跌15%，才轉趨穩定，甚至出現承接力，但現時情況為業主議價幅度，普遍未達買家要求的水平，令買賣交投呈現膠着。 按計畫執行董事葉敬誠亦指，政府出招後，直接影響新盤銷售情況，連帶二手市況亦受波及，再加上其餘利淡因素衝擊，引致住宅樓價下挫，連帶估價亦同步下滑，雖然本港銀行經已加息，但以現水平計，息率仍然為低水平，故此息口並非影響物業估價上落的主要因素，他認為，中美貿易戰是否繼續爆發，當明年住宅估價走勢甚為重要，假如兩國貿易戰緩和，將有利估價發展，轉趨平穩，相反若持續惡化，情況將難以估計。 此外，本報追蹤20大屋苑成交數據，於過去2年錄全線下滑，跌幅介乎25%至89%，整體跌幅約64%，相當驚人，跌幅最大屋苑為觀塘麗港城，該屋苑本年首季錄61宗成交，平均成交呎價約13412元，惟踏入第4季，該屋苑成交量大幅萎縮至7宗，跌幅高達89%，最新平均呎價約13897元，呈價穩量跌。 鰂魚涌康怡花園於本年首季錄36宗成交，惟第4季成交量僅錄5宗成交，跌幅高達86%。據區內資深代理指出，該屋苑大部分業主叫價取態仍然非常強硬，即使整體樓價已明顯出現調整，仍拒絕對買家提供議價空間，造成買賣雙方陷於膠着，屋苑每個僅錄「零星」交投，並形容區內現時市況比當年「沙士」更嚴峻。 荔枝角美孚新邨交投量亦錄大幅下滑，資料顯示，該屋苑於本年首季錄125宗成交，惟第年底第4季成交量急挫至20宗，跌幅約84%。美聯高級區域營業董事吳志輝指出，隨政府當局於年底推出一系列新房策措施，加上中美貿易戰於10月份開打，市場交投氣急轉直下，買家入市步伐急速放緩。 按差估署公布的最新數據，較受歡迎屋苑售價指數，在今年7月踏入高峰期，其後按月下跌，尤以中小型單位的跌幅更為顯著。以整體指數為例，今年1月報301.2，輾轉上升至今年7月的335.9，至10月回落至325.8點，即在至10月3個月間，下跌3%，令首10個月累積升幅落至8.2%。 |
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